据昨日深圳国土规划部门公示，将商业用地更改为住宅，深圳南山后海将新增2宗宅地，总面积约为3.47万平方米。这是继深超总商办用地更改为住宅后，深圳出现的第二例类似调整。
全国各地已有不少城市探索将商业用地、公寓类用地调整为住宅。虽然住宅价格下降，销售不佳，但是其他性质土地表现更差。更改为住宅有利于增加这些土地的吸引力。
本次调整的用地位于南山后海总部基地，登良地铁站C出口。两宗地占地面积3.46万平方米，容积率均为8.0，合计将供应约30万建面住宅。
去年6月，位于深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地建筑面积20.77万平方米，挂牌出让，起始价108.98亿元。吸引了华润等6家房企参拍，经过33轮报价后被中海以125.32亿元+全年期自持租赁住房面积58500平方米竞得，成交楼面价60349元/平方米，溢价率15%。
如果后海地块按照该楼面价成交，预计地价180亿。后海地块和深圳湾超级总部基地地块相距不远，两者都属于豪宅片区，相对而言后海地块的豪宅更为密集。
前不久深湾玖序上市销售，该豪宅吸引了深圳不少购房者参与，销控去化率66%左右，总共293套去化约195套，揽金100.2亿元。
今年5月份，上海原小米滨江总部地块的用地性质由商办改为住宅用地。
而在长沙，一些原本计划建公寓的土地变更规划，更改为住宅，当地希望以此支持房地产开发商，帮助开发商去库存。
目前政府正在用各种手段去库存，住宅价格也已下调不少，开发商用各种手段促销，甚至有开发商送黄金，有开发商垫首付。不少二手房都在降价销售。
从这个角度看，将商业改为住宅，似乎没有多大意义。但从土地拍卖情况看，开发商依然在拿一些好的地段。热门地块的豪宅依然销售良好。
历史上各地都更倾向于更多供应商业用地、工业用地，比如深圳此前一直将土地向工业用地倾斜，住宅用地规模严重不足。深圳居住用地占整个城市面积只有11%，而伦敦、纽约、东京等国际大都市的居住用地占比都超过50%。
政府将土地大量投入到商办、公寓等，是为了服务企业，降低企业用地成本，促进商业消费，可以持续创造财富，但这也导致商业、办公楼空置率持续攀升，公寓等销售乏力。
而住宅则是为了满足居民生活，即使有土地转让、税收收益，也是一次性收入，不如吸引企业收税产生的收益大。
如今办公楼等空置率太高，难以激起开发商兴趣，政府顺势利导，推出住宅楼，有利于土地拍卖，更改公寓性质为住宅，可以拍卖出更高价格。住宅户型设计有一定要求，要配建医院、学校等公共配套。这些都要增加政府支出，这也是住宅价格较贵的原因。更改为住宅后，可以增加政府收入，政府也有能力配建公共设施，稳定经济。
从购房者角度看，买入住宅是更好的选择，房价上涨时政府也没有对写字楼、公寓进行限购，限购的都是住宅，是因为住宅规划较少，比较抢手，住宅附带有较多的公共服务，更宜居，而且在转让时税收更低，尽管公寓、写字楼等有买入价格低，租金回报比例高等优点，但从长期看，这类商业没有住宅保值增值。
将商业用地更改为住宅向市场供应，政府既是在帮企业，也是在帮自己，客观上优化了商品房供应的比例。在本轮回调之前，住宅价格经过连续多年上涨，如果前些年住宅价格大涨之时，就增加住宅供应比例，应该会有效降低住宅价格涨幅。